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Rechtstipps

Immobilienkauf in Kroatien

Die Republik Kroatien ist seit Jahrzehnten eines der beliebtesten Reisezielen auf dem Mediterran. Sie ist auch durch ein starkes Entwicklungspotential gekennzeichnet, das sie zu einem interessanten Investitionsmarkt für viele Unternehmer aus ganz Europa macht. Dies gilt besonders für die Bürger der deutschsprachigen Länder, die immer mehr ihr Geld in Immobilien auf einen der schnellsten Wachstumsmärkte in Europa investieren - Istarska županija (eine der 20 Selbstverwaltungseinheiten in der Republik Kroatien).

Die Immobilien auf dem Gebiet Istrien haben sich als äuβerst interessantes Ziel für die Ausländer erwiesen, unabhängig davon, ob es sich um einen privaten oder geschäftlichen Immobilienkauf handelt. Es ist aber sehr wichtig, vor dem Immobilienkauf in einem fremden Land, möglichst viele Informationen bezüglich geltender Vorschriften in der Republik Kroatien und der dem Kauf vorausgehenden Verfahren zu sammeln.

Seit Februar 2009 benötigen EU-Aus­länder beim Hauskauf keine Zustimmung durch das Justizministerium mehr und sind beim Immobilienkauf kroa­ti­schen Bürgern gleichgestellt. Ausgenommen bleiben landwirtschaft­liche Nutzflächen (für deren Erwerb eine GmbH zu gründen ist) oder naturschutzrelevante Gebiete. Für Schweizer Bürger existiert eine Beschränkung hinsichtlich des Eigentumserwerbs und es wäre dann nötig, vor der Eintragung ins Grundbuch zusätzlich die Zustimmung des Justizministeriums einzuholen (oder eine GmbH zu gründen.

Obwohl es für deutsche und österreichische Bürger keine rechtlichen Hindernisse beim Immobilienkauf in der Republik Kroatien gibt, wäre es wichtig, auf zahlreiche Fragen zu antworten, um schlechte Erfahrungen beim Immobilienkauf zu vermeiden.

1. Kontakt mit dem Immobilienmakler aufnehmen

Die erste Information über eine Immobilie findet man heutzutage immer öfter in einer Internetanzeige. Eine weitere Möglichkeit ist ein Immobilienmakler. Es ist sehr wichtig zu wissen, dass einem Vermittler (in diesem Fall dem Makler) das einzige Interesse ist, die Immobilie zu verkaufen. Deshalb passiert oft in der Praxis, dass man sehr wichtige Informationen über die Immobilie den Kunden verschweigt, was im Bezug auf den Verkäufer und den Makler für Sie als Käufer äuβerst ungünstig ist. Aus diesem Grund hat sich bis jetzt als sehr wichtig erwiesen, einen kompetenten Rechtsberater zu haben, der in Ihrem Namen mit dem Verkäufer oder Makler alle für den Immobilienkauf wichtigen Details besprechen und auf diese Art und Weise Ihre Interesse am besten schützen werden.

Es ist zu empfehlen, vor der Unterzeichnung irgend eines Dokumenten, einen Anwalt zu konsultieren. Mit der Unterzeichnung eines solchen Dokuments verpflichten Sie sich, eine Provision beim Kauf zu zahlen, die eigentlich nicht bezahlt werden muss. Einem Anwalt ist nicht das einzige und wichtigste Ziel, den Kaufvertrag abzuschlieβen, da seine Vergütung nicht davon abhängt. Sein primäres Ziel ist, Ihr Interesse zu schützen und nicht unbedingt den Kaufvertrag abzuschlieβen.

2. Zustand der Immobilie vor Kauf gründlich prüfen

Vor dem Abschluβ des Kaufvertrags ist es erforderlich, eine systematische Immobilienprüfung durch Fachleute mit anerkannten Analysemethoden durchzuführen, wobei die Ergebnisse in einem Immobilien Due Diligence Report festgehalten werden. Prüffelder sind:

  • Grundbuchsituation und Dingliche Rechte: (Eigentum, Dienstbarkeiten, Personaldienstbarkeiten, Baurecht, Nutzniessung, Wohnrecht, Grunddienstbarkeiten, Grundlasten, Grundpfandrechte);
  • Öffentliches Bau- und Planungsrecht, privates Baurecht;
  • Legalität errichteter Gebäude;
  • Quadratur des Grundstücks, Grenzen, der aktuelle Zustand im Kataster.

Folgender Schritt ist die Überprüfung der Infrastruktur der Immobilie. Besonders wichtig ist die Zufahrtstraβe und ein dauerhafter Strom- und Wasseranschluss. Dies sieht als eine unbestrittene Frage aus, besonders wenn es sich um gebaute Immobilien handelt, gab es oft Fälle, dass die Häuser oder Gebäude über keine dauerhaften Energieanschlüsse verfügen, obwohl es in der Zetungs- oder Onlineanzeige angegeben wurde.

Es ist manchmal auch sehr nützlich, sich für eine Immobilienbewertung entscheiden, die durch einen Bausachverständigen erfolgt. Die anfallenden Kosten für einen Bausachverständigen sind meistens nicht so hoch und ein Gebäude oder ein Haus vor der Vertragsunterzeichnung zu begutachten zeigt sich in der Regel als eine gute Entscheidung.

3. Kaufvorvertrag/Kaufvertrag

Wenn alle wichtigen Details wie der Preis, die Zahlungsdynamik, Übergabezeitpunkt, Eintragungsbewilligungen (Grundbuch) und Abgleich des Kataster mit dem Grundbuch von Seiten des Käufers und Besitzers geprüft und vereinbart sind, kann ein Kaufvorvertrag oder Kaufvertrag entworfen werden. Der Vertragstyp hängt von den vereinbarten Details der beiden Parteien, von ihren Pflichten und gegenseitigen Rechten ab.

Der Kaufvertrag können sowohl private als auch rechtliche Personen abschlieβen. Ein Kaufvorvertrag kann ohne Beglaubigung abgeschlossen werden und ein Kaufvetrag muss öffentlich beglaubigt werden. Diese Art der Beglaubigung dürfen nur Notare und Notarinnen vornehmen.

4. Eigentumseintragung im Grundbuch

Der beauftragte Anwalt oder Makler reicht den unterzeichneten Kaufvertrag und die dazugehörigen Dokumente beim Gericht ein, um die Bewilligung zum Grundbucheintrag zu bekommen.

5. Steuerfragen

Es gibt in Kroatien mehrere Arten von Steuer. Die Immobilienerwerbssteuer wird berechnet und dem Käufer eine entsprechende Mitteilung zugeschickt. Die Steuer beträgt entweder 5% von dem im Kaufvertrag festgelegten Kaufpreis oder von dem von der Steuerbehörde festgelegten Wert der Immobilie . Auβer der Immobilienerwerbsteuer gibt es PDV (MwSt) in Höhe von 25%, die durch die Gründung einer Gesellschaft vermieden werden könnte.