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Rechtstipps

Rolle des Rechtsanwalts beim Immobilienkauf in Kroatien

Obwohl die kroatischen, deutschen und österreichischen Rechtssysteme in den meisten Aspekten vergleichbar sind, gibt es eine ganze Reihe von Unterschieden, die ein ausländischer Investor beim Erwerb einer Immobilie in der Republik Kroatien in Betracht ziehen muss.

Fast jedes Rechtssystem schreibt die Schriftform für Immobilienkaufverträge vor. So ist im § 311b BGB geregelt, dass ein Vertrag, durch den das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen ist, der notariellen Beurkundung bedarf. Ein Immobilienkaufvertrag, der ohne notarielle Beglaubigung abgeschlossen ist, ist nichtig.

Artikel 377 des kroatischen Obligationsgesetzes stellt fest, dass ein Immobilienkaufvertrag in schriftlicher Form abgeschlossen werden muss. Um diesen Vertrag bzw. dessen Vereinbarungen im Grundbuch eintragen zu lassen, muss gemäß Art. 52 Abs. 1 des Grundbuchgesetzes die Unterschrift des Verkäufers durch einen öffentlichen Notar beglaubigt werden.

Obwohl diese zwei Lösungen auf den ersten Blick relativ ähnlich aussehen, steckt hier ein wesentlicher Unterschied.

Auf der einen Seite sieht die notarielle Beurkundung in Deutschland folgendermaßen aus:

  • die Vertragsparteien erscheinen persönlich oder werden durch einen Bevollmächtigten vor dem Notar vertreten;
  • der Notar prüft die Identität und Geschäftsfähigkeit der beteiligten Personen;
  • der Notar belehrt die Beteiligten über ihre Rechte und Pflichten;
  • der Notar nimmt die Erklärungen der Parteien in einer Urkunde auf;
  • anschließend liest der Notar die Niederschrift der Erklärungen komplett vor;
  • die Parteien genehmigen die Niederschrift und unterschreiben diese;
  • der Notar unterschreibt die Erklärung ebenso und bestätigt mit seiner Unterschrift, dass die Erklärungen ihm gegenüber so abgegeben wurden, wie er sie in der Urkunde niedergeschrieben hat.

Aus diesem Beispiel ist es ganz ersichtlich, dass der Notar eine sehr wichtige Rolle beim Abschluss eines Immobilienkaufvertrags in Deutschland spielt.

Das Verfahren vor dem Notar sieht allerdings in der Republik Kroatien wesentlich anders aus. Hier muss der Notar nur zwei Sachen feststellen, und zwar:

  • die Identität des Verkäufers und
  • die Echtheit seiner Unterschrift.

Die notarielle Beglaubigung dient also nur als Beweismittel, durch welches das Grundbuchamt bei der Eintragung erkennen kann, dass der Verkäufer den Kaufvertrag unterzeichnet hat. Die Geschäftsfähigkeit, der Inhalt, die Übersetzung und das allgemeine Verständnis der Vertragsparteien werden überhaupt nicht geprüft. Stellen Sie sich hier vor, dass eine solche notarielle Beglaubigung in der Republik Kroatien ca. 5,00 EUR pro Person kostet. Vergleichen Sie das mit den durchschnittlichen notariellen Kosten in Deutschland, werden Sie schnell erkennen, dass die Rollen im Wesentlichen unterschiedlich sind.

Rolle des Anwalts beim Immobilienkauf in Kroatien

Dieser Unterschied führt oft zu Problemen und langjährigen Rechtsstreiten. Vertragsparteien aus deutschsprachigen Ländern sind auf das System der notariellen Betreuung gewohnt und daher nicht bereit, ihre eigenen Interessen in einem fremden Land optimal zu schützen. Sie unterzeichnen Verträge, die für die Eintragung des Eigentums ungeeignet sind, kaufen Immobilien, die Ausländer nicht erwerben dürfen, kaufen Grundstücke, auf denen man nicht bauen darf usw.

Aus diesem Grund hat sich in der Praxis gezeigt, dass die Rolle eines Anwalts bei der Abwicklung eines Immobiliengeschäfts von hervorragender Bedeutung ist. Ein kompetenter Rechtsberater ist in der Lage, alle entscheidenden Punkte mit seinem Mandanten im Vorfeld zu klären und damit wahrscheinlich alle potenziellen Schwierigkeiten zu vermeiden. Der deutschsprachige Rechtsanwalt kann in Ihrer eigenen Muttersprache folgende Leistungen erbringen:

  • allgemeine Rechtsberatung und Fallvorbereitung;
  • Prüfung des rechtlichen Zustands der vertragsgegenständlichen Immobilie;
  • Prüfung der Bauvoraussetzungen (wenn anwendbar);
  • Prüfung der Legalität des errichteten Gebäudes (wenn anwendbar);
  • Ausarbeitung eines Kaufvorvertrags (wenn anwendbar) und Kaufvertrags nach den Wünschen und Interessen des Mandanten;
  • Sicherung der rechtlichen Lage des Mandanten durch entsprechende Klauseln, Hypotheken, Voreintragungen, Vormerkungen usw.
  • Übersetzung des Vertrags auf Deutsch;
  • Anschaffung der entsprechenden Dokumentation und Klärung von Formalitäten (Nutzungserklärung, OIB bzw. PIN Nummer usw.);
  • Begleitung beim Vertragsabschluss vor einem zuständigen Notar;
  • Eintragung der rechtlichen Fakten ins Grundbuch;
  • Überwachung des Zahlungsverkehrs (Möglichkeit einer Überweisung durch Treuhandkonto);
  • generelle Steuerberatung.

Der Immobilienerwerb in einem fremden Land kann herausfordernd werden. Doch mithilfe eines kompetenten Partners kann dies eine angenehme Erfahrung sein. Lassen Sie uns wissen, wie wir Sie unterstützen können.